Olimpíadas 2016

Atualizada em 24.05.2016 10h44

Rio tem como pedir parte de lucros de empreiteiras. Por ora, não vai fazer

REUTERS/Ricardo Moraes

Rodrigo Mattos e Vinicius Konchinski

Do UOL, no Rio de Janeiro

O consórcio de empreiteiras do Parque Olímpico prevê uma receita total de R$ 3,6 bilhões com o empreendimento, incluindo revenda de apartamentos, pagamentos e o terreno cedido. Esse valor, assim como os outros números financeiros, não foram revistos apesar das diversas mudanças nos projetos que beneficiaram as construtoras. Os dados constam de documentos do projeto aos quais o UOL Esporte teve acesso.

Na fase de licitação da PPP (Parceria Público-Privada), foi enviado à prefeitura um plano de negócios feito pelo Consórcio Rio Mais, composto pela Odebrecht, Andrade Gutierrez e Carvalho Hosken --empresas ganharam a concorrência sem adversário. O objetivo do plano era estabelecer a viabilidade do empreendimento e um equilíbrio financeiro entre os ganhos financeiros das construtoras e os benefícios para a prefeitura em forma de serviços.

Nesse plano, os ganhos das empresas foram estimadas em R$ 850 milhões com os terrenos cedidos pela prefeitura, R$ 500 milhões com a realização de obras e prestação de serviços pagos pelo município, e R$ 2,277 bilhões com a venda de imóveis que serão construídos no Parque Olímpico após a Olimpíada. Esse dinheiro entraria por 15 anos. Retiradas as despesas com as obras e impostos, sobraria R$ 466 milhões ao consórcio (o lucro líquido é de R$ 1,3 bilhão por incluir o terreno). A taxa de retorno do investimento, índice que verifica a vantagem obtida com o empreendimento, é de 4,54%

Após a licitação, a prefeitura mudou o projeto do Parque Olímpico para beneficiar as empreiteiras, deslocando instalações para permitir que possa haver mais prédios próximos às lagoas de Jacarepaguá. Outra modificação foi a criação de uma lei para mudar o gabarito da área do Parque Olímpico: houve aumento do número de andares permitidos para os prédios. Como compensação, o consórcio se comprometeu a construir o IBC (Centro de transmissão de emissoras de televisão). Isso teve impacto de R$ 300 milhões, valor estimado da obra.

Nenhum desses benefícios a construtores levou a uma revisão das receitas e lucros previstos na PPP. Pela cláusula 21,1 do contrato da PPP, está previsto que, quando houver “alterações nos projetos que a beneficiem (a Concessionária), tais ganhos serão compartilhados na proporção de 50% do lucro líquido com o poder concedente.”

O advogado Marcelo Lennertz --especialista em direito público e PPPs, além de professor da FGV-- entende que mudanças no projeto que levaram a benefícios da construtora devem, sim, gerar revisão do plano de negócios e um reequilíbrio financeiro no contrato. “Se trocar a área e o gabarito, sempre que impactar no plano de negócios, deveria haver um reequilíbrio financeiro. A única justificativa para não se fazer um reequilíbrio seria de que as duas áreas cedidas, a primeira e a segunda, são equivalentes. A forma como estabeleceram o preço é indiferente. Se os terrenos mais próximos da lagoa são mais valorizados, deveria ser revisto”, opinou.

O especialista Bruno Pereira, coordenador do portal PPP Brasil, disse que, se o poder público alterou o projeto, tem que ser feita uma análise do impacto positivo ou negativo para prefeitura ou consórcio. E isso pode gerar um reequilíbrio financeiro, mas depende do contrato. “Não concordo com a afirmação de que qualquer aumento do retorno para a concessionária deve ser neutralizado, isso depende das regras estabelecidas em cada contrato”, disse ele, que entende que o retorno obtido pelas empreiteiras não pode ser “demonizado”.

A prefeitura do Rio confirmou que não houve alterações no plano de negócios, nem na taxa de retorno. E argumentou que o mercado imobiliário, na época da PPP, tinha condições mais favoráveis do que as atuais. Isso é verdadeiro: dados do município mostram que o número de licenciamentos de imóveis no Rio era de quase 4 milhões em 2012 e caiu para cerca de 2,5 milhões em 2015. Na Barra da Tijuca, o mercado imobiliário crescia 3% e agora está estagnado.

“Não houve alteração nas condições econômicas do contrato, já que uma das bases de uma PPP é a manutenção da TIR. A precificação do terreno considerou as condições de mercado imobiliário da época em que a PPP foi elaborada --condições melhores do que as atuais. A Receita de Revenda do Terreno é uma estimativa da Concessionária, que assumiu totalmente o risco imobiliário dos empreendimentos que serão erguidos no terreno do Parque Olímpico após os Jogos. Não havia e nem há garantia de que esse valor será atingido, pois o resultado final depende das variações do mercado imobiliário no momento da construção e da venda dos lotes/imóveis”, explicou a prefeitura.

A questão é que, ao se ler o contrato da PPP, fica claro que o risco imobiliário é do consórcio e não há previsão de pedido de reequilíbrio financeiro por modificações nas condições de mercado. Já as alterações no projeto permitem, sim, revisão dos ganhos dos dois lados.

Há um consenso entre especialistas: o modelo de parceria público-privada é novo no Brasil, e o projeto do Parque Olímpico, único. Isso dificulta que se possa avaliar se os ganhos previstos pelas empreiteiras tornam o projeto mais ou menos vantajoso em relação a outras obras. O  Concessionária Rio Mais não quis se pronunciar sobre o tema.

Paes e as empreiteiras

O prefeito do Rio, Eduardo Paes, recebeu doação de campanha da Carvalho Hosken, uma das empreiteiras do Parque Olímpico. Nas investigações da operação Lava-Jato, ele aparece como beneficiário de R$ 3 milhões da Odebrecht. O prefeito não sabe como seu nome apareceu na planilha, mas afirmou que é possível que a construtora tenha feito doações legais ao PMDB que repassou a sua campanha à prefeitura. 

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